Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Vermieter die einzige Möglichkeit, ein vermietetes Objekt selbst zu nutzen oder einem Familienmitglied zur Verfügung zu stellen. Doch in der Praxis ist diese Kündigungsform mit zahlreichen rechtlichen Hürden verbunden. Mieter haben oft starke Schutzrechte, und nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtlich wirksam. In diesem Beitrag zeigen wir die häufigsten Schwierigkeiten auf und geben Vermietern wichtige Tipps.

1. Berechtigter Eigenbedarf – Wer darf einziehen?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder bestimmte Haushaltsangehörige benötigt. Dazu zählen:

• Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern,
• Geschwister, Nichten und Neffen (unter Umständen),
• Pflegekräfte, wenn sie dauerhaft im Haushalt leben sollen.

Nicht zulässig ist Eigenbedarf für entfernte Verwandte, Freunde oder Geschäftspartner. Wer die Kündigung auf solche Personen stützt, riskiert ihre Unwirksamkeit.

2. Die richtige Begründung – Formfehler vermeiden

Die häufigste Fehlerquelle bei einer Eigenbedarfskündigung ist eine unzureichende Begründung. Das Kündigungsschreiben muss:

• den konkreten Nutzungswunsch darlegen (z. B. “Mein Sohn zieht nach Abschluss seines Studiums in die Wohnung.”),
• die Bedarfsperson genau benennen,
• nachvollziehbare Gründe nennen, warum die Wohnung benötigt wird und
• formgerecht zugestellt werden (per Einwurfeinschreiben oder Boten).

Pauschale Begründungen wie „Familiennutzung“ oder „zukünftige Nutzung“ sind rechtlich angreifbar.

3. Sozialschutz der Mieter – Härtefälle können die Kündigung verhindern

Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist, kann sie unwirksam sein, wenn der Mieter sich auf eine unzumutbare Härte beruft. Typische Härtefälle sind:

• hohes Alter oder schwere Krankheit des Mieters,
• lange Mietdauer (z. B. seit mehreren Jahrzehnten),
• schwierige Wohnraumsituation (wenn der Mieter keine Alternative findet).

Gerichte wägen die Interessen des Vermieters und des Mieters ab. Vermieter sollten daher frühzeitig prüfen, ob der Mieter einen Härteeinwand geltend machen könnte.

4. Missbrauchsverdacht: Scheinbedarf kann teuer werden

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht vorgeschoben sein. Falls sich herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war – etwa weil die Wohnung später doch vermietet wird –, kann der ehemalige Mieter Schadensersatz fordern. Dies kann Folgendes umfassen:

• Umzugskosten
• Mehrkosten für eine teurere Wohnung
• Schmerzensgeld bei besonderer Härte

Gerichte prüfen solche Fälle streng. Wer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, sollte sich also sicher sein, dass die Nutzung wirklich langfristig beabsichtigt ist.

5. Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Falls eine Eigenbedarfskündigung schwierig durchzusetzen ist, können Vermieter Alternativen in Betracht ziehen:

• Aufhebungsvertrag: Eine einvernehmliche Lösung mit einer finanziellen Entschädigung für den Mieter,
• Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung: Falls die Immobilie verkauft oder abgerissen werden soll oder
• den Mieter zum freiwilligen Auszug motivieren: Etwa durch eine Prämie oder Hilfe bei der Wohnungssuche.

6. Fazit: Gut vorbereitet zur erfolgreichen Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtlich anspruchsvoll und birgt erhebliche Risiken. Vermieter sollten die gesetzlichen Anforderungen genau einhalten und sich frühzeitig über mögliche Härtefälle informieren. Eine rechtssichere Begründung und eine faire Kommunikation mit dem Mieter erhöhen die Erfolgschancen erheblich.

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