Mietrecht

Verlust von Mängelrechten des Mieters bei Ablehnung der Mängelbeseitigung

26.08.2019

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18 -

Im hier entschiedenen Fall hatte der BGH über den Anspruch eines Vermieters auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung aufgrund von Zahlungsrückständen der Mietpartei zu befinden.

Aufgrund diverser Mängel der Mietwohnung hatten die Mieter ein Minderungsrecht und ein Zurückbehaltungsrecht an den Mietzahlungen ausgeübt. Die Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Vermieter bzw. die Ankündigung des Vermieters von Mängelbeseitigungsmaßnahmen hatten die Mieter abgelehnt. Begründet wurde dies damit, dass eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter einer Vernichtung von Beweissachverhalten und einer Beweisvereitelung gleichkäme.

Der BGH hat die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Vermieter verurteilt. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass der Mieter, der eine vom Vermieter angekündigte Mängelbeseitigung verweigert oder verhindert, ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung aufgrund bestehender Mängel der Mietwohnung nicht mehr berechtigt ist.

Gleichzeitig entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt selbst - wie in dem vom BGH entschiedenen Fall -, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er aufgrund eines anhängigen Rechtsstreites über rückständige Miete den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will.

Der BGH hat die Mieter zur Beweissicherung aber darauf verwiesen, dass beste-hende Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung durch den Vermieter beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis von mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerkern oder sonstiger Zeugen hinreichend hätte bewiesen werden können.

In Zukunft kann sich also derjenige Mieter, der dem Vermieter die Beseitigung vermeintlicher oder tatsächlicher Mängel verwehrt, nicht mehr auf ein Minderungs- noch Zurückbehaltungsrecht berufen.

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